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清华朱宁:房租上涨更多跟产业结构和定价机制有关

新京报

09-21 12:28

  近期,房租上涨引发公众热议。如何看待当前的房租上涨水平、是否是资本推动了房租、如何解决房屋租赁市场的乱象?

  新京报在第十二届夏季达沃斯论坛上采访了朱宁教授。在他看来,房租持续上涨的趋势是正常的市场反应,但短时间内房租价格的暴涨反映出定价机制受到了扭曲。

  朱宁建议,在长租房、公租房的执行过程中,要保证没有很大的套利空间存在,或者钻空子的余地。同时,要充分考虑廉租房、公租房的配套供给。

  对话人物:朱宁,清华大学五道口金融学院泛海金融学讲席教授,清华大学国家金融研究院副院长。今年,朱宁的著作《刚性泡沫》获得第三届孙冶方金融创新奖著作奖。

  新京报:近期房租上涨问题引发热议。在你看来,目前房租上涨幅度是否有偏离正常的水平?

  朱宁:随着收入的增长、人口的净流入,房租持续上涨是一个趋势,这是很正常的市场反应。但是在短时间内,房租大幅上涨,可能更多和产业结构和定价机制有关,并不一定反映出整个市场基本面的变化。

  如何理解?和房屋买卖市场不同,住房租赁市场是一个比较特别的市场。这是因为有人在买房和租房之间还有一个选择,但如果没有房子的话,只能选择租房。所以,买房可能并不是刚需,但租房是刚需。这样,基于刚需的需求,一旦供给在一定程度上被管控、扭曲、操纵,价格就会失真、变得非常高。

  房租主要由供给或者需求决定的话,很难想象在短时间内会飙升30%这样的幅度。为什么会出现这样的局面,我想可能在整个产业结构之中,定价机制受到了扭曲,比如有些长租机构或者中介机构通过囤积上游房源等方式,通过合谋或者一定的操纵来提高房租。

  新京报:也就是说,你比较认可资本推高了房租的观点?

  朱宁:我觉得不一定是资本推高了房租。即使没有资本的助推,如果房地产行业或者房地产中介行业是一个相对比较垄断性的行业,也会出现这种情况。

  新京报:目前看,政府通过新政手段约谈一些中介企业,并不能从根本上解决房租市场的乱象。

  朱宁:前段时间我做过一个跟德国房地产市场相关的研究。从发达国家的情况看,德国的房价、房租水平相对比较平缓、可接受。对德国的房地产市场,有两点印象深刻:第一,保护租户的权利—从房租协议看,租户权力大于房东,但我国情况正好相反,租户是弱势群体,可以保护租户的权利方式很少;第二,德国强调,每年房租上涨不能超过一定幅度,否则的话视为违法。从这个角度看,我们现在很多规章制度,可能短期固然有效,但是更核心应该是从立法的精神来保护弱势群体,保证每个人起码的居住需求可以得到满足。

  此外,无论是长租公寓还是公租房、廉租房,理念是好的,但很多人并没有从心理上树立起租房的理念。很多人从心理上还是觉得,一定会有一个地方适合我,或者我可以供得起房子。而房地产改革的长效机制的一个很重要目标是,端正市场上已经被扭曲了很久的这个预期。现在很多人买房子并不是真的需要买,可能有两个动机:第一,投机性,有钱没有地方投资;第二,恐慌性购房,担心房子进一步上涨。房租上涨进一步恶化了大家的恐慌性购房的需求,这点特别不利于整个房地产长效机制的推出。

  新京报:如何解决房租市场出现的一些乱象,使得市场平稳发展?

  朱宁:我觉得有两点可以考虑。第一,在长租房、公租房的执行过程中,要保证没有很大的套利空间存在,或者钻空子的余地。第二,在新小区开发过程中,要充分考虑廉租房、公租房的配套供给。

( 编辑:李伟 )

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