长租公寓运营模式宜从长计议

　　正值毕业季，租房市场同样也是销售旺季。2019年全国普通高校毕业生预计834万人，比2018年增加14万人，对租赁市场而言有着巨大的吸引力。特别是近年来蓬勃发展的长租公寓，更愿意在这个市场中多分一杯羹。

　　据了解，2016-2018年是长租公寓高速发展的几年。由于政策红利、进入门槛低以及融资参与的风口，各企业纷纷进军长租公寓。2017-2018年一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。目前长租公寓市场主要由酒店系、房企系、中介系、品牌系及国家队5大主体在运营。

　　数据显示，2018年国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元，长租公寓行业融资规模近770亿元。截至2018年底，市场活跃的长租公寓品牌已超80个，分布的城市数量约50个，涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。

　　然而随着长租公寓快速发展，市场上也出现诸多问题，比如房屋高空置率、甲醛超标、租金贷等，最重要的是模式单一、成本高、战线长、盈利难。今年以来，多个中小长租公寓因亏损，其品牌或被收购或被兼并。

　　随着房地产市场进一步低迷、房企融资紧张，需要投资扩张但又盈利较难的长租公寓自然成为房企剥离的对象。今年以来，万科“万村计划”放弃偏远地区“城中村”房源，除万科以外，远洋、碧桂园、朗诗等房企先后曝出对长租公寓进行业务剥离。

　　据了解，多家倒闭的中小长租公寓多半是因为资金链问题。一些中小长租公寓约有70%是拿房成本，12%的折旧，12%的运营管理费，6%的税费，基本上没有利润空间。因此，长租公寓“钱”景堪忧。

　　笔者认为，应回归到长租公寓的本来属性。长租公寓的初衷是以市场化的手段解决民生租赁住房问题，然而，涉及民生，必然无法以短期追逐暴利的思维来运作。因此，对于长租公寓的运营模式探索，宜从长计议。

　　首先，可以肯定的是长租公寓市场前景依旧广阔。《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。目前住房租赁市场多以传统租房为主，长租公寓尽管发展迅猛，但其市场渗透率并不高。

　　其次，随着多方企业或市场主体跑马圈地进入长租公寓行业，其趋势必然由粗放走向精细，行业分化加剧是必然趋势。在国外，自持物业的长租公寓，其盈利能力一直走强。随着市场集中度提高，长租公寓领域必然出现实力雄厚的企业，其资金实力与盈利能力也必然强大。同时，长租公寓自持物业，必然要求企业资金贮备强大。我国目前也出现了综合实力强大的租赁企业。据最新长租公寓排行榜显示，第一类房企旗下的长租公寓——万科泊寓，2019年上半年拓展房源23万间，开业规模达到7万间，稳坐第一把交椅。

　　其三，针对长租公寓的困境，其模式必然将不断创新。这是一个不得不面临的话题。如长租公寓学习现有物业管理公司创新，或长租公寓与各行业捆绑以寻求利益共赢等等。随着消费不断升级，长租公寓的模式必将不断创新求变，以适应市场需求。

　　据《中国青年租住生活蓝皮书》显示，当代城市租住群体消费不断升级，六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房，近八成人会用心布置租来的房间，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金，追求更高品质的租住体验。与此同时，2018—2019年度，“90后”租客占比达到75%，成为城市租住人群的主体。可以说，随着租客群体的变化以及消费升级，长租公寓需要提高细节与品质，在性价比上做足文章，以迎合市场的需求。

　　此外，再回到笔者提到的本质属性。长租公寓事关民生租赁住房问题，归根结底还需要政策支持与引导，让这个市场健康、可持续发展。

( 作者：何翠云   编辑：王晨曦 )