太阳宫爱琴海闭店启示录：核心地段“商改办”成投资风口？

　　“除了拿购物袋去超市买菜的大爷大妈以外，很少有其他人走进，偶尔有几辆电动车在门口经过，门口贴着《关于北京太阳宫爱琴海购物公园终止经营顾客告知书》，少有人驻足观看。”12月19日，一个寒冷的北京冬日下午，和讯房产在爱琴海购物公园的门前看到了这幅空旷的景象，与黄金地段该有的繁华不同，这里人流稀少。

　　一个多星期以后，这家运营了6年的购物中心将要闭店，现在商户们都在忙着做最后的促销。和讯房产走访调查发现，已有几十家完成腾退，4、5层的早教区、餐饮区，有一半的店铺闭店，空空如也，正在运营的商户大多在12月底就会撤出商场。

　　“现在只能是到年底关店了，后续就是清退一些商户。”爱琴海购物公园的内部人士表示，一部分商户会去大兴的世界之花假日广场，也有很多用户不会前往，运营方正在跟商户处理一些后续的转签、续约、赔偿等相关事宜。

　　据媒体报道，原业主方北京双全房地产开发有限公司已将该商业地产出售给商业地产私募股权基金高和资本，后者计划将爱琴海购物公园的主体改为写字楼。

　　目前，爱琴海购物公园将要闭店的消息已经在大众点评上引其关注，很多网友表示惋惜：“平时还喜欢去吃饭看电影，怎么说撤就撤啊”。对附近居民来说，爱琴海购物公园的闭店意味着自己家附近的商圈没了。

　　闭店背后的商业逻辑

　　对于爱琴海购物公园闭店的原因，90度调查发现主要涉及两个方面，一个与项目本身经营有关，另一个与北京存量物业的发展背景有关。

　　对于爱琴海购物公园的经营现状，运营方内部人士表示， 爱琴海开业这些年来，经营业绩一直在上升，物业的价值不断攀升，这一点业主方是十分认可，从2013年开业至今，出租率常年保持在95%以上，各类业态的品牌门店销售也都持续增长。“在这里经营了6年多，运营情况非常好，正是稳定收入的时间，但业主收回，我们也没有办法。”

　　“购物中心，除非遇到特别重大的问题，比如世茂工三项目，被乐视收购以后运营出现问题，否则一般的出租率都是在90%以上，对购物中心来说，客流出现问题一般会非常迅速做出反应，比如做品牌调整或者业态调整，调整为市场主流的模式。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，爱琴海购物公园现在做的比较多的是零售、亲子及体验式业态，比较中规中矩，虽然能满足周边居民和家庭的消费，但没有特别出彩的地方。

　　李想认为，爱琴海购物公园未来的发展比较受限，主要有三个原因，一是自身定位不明确，二是项目辐射面比较窄，三是区位及交通通达性不是特别理想。

　　首先是定位，也就是要做什么类型的购物中心，爱琴海购物公园有一些很独特的设计，比如仿欧式的中庭或者装饰布置，很吸引眼球，但在主力店铺、业态定位及品牌组合等方面，定位不是特别清晰，没有形成自身的特色，这几个关键的点在发展过程中不是很明确。

　　其次是区位，地铁上盖项目一般引导客流的能力会非常强，但爱琴海购物公园距离地铁13号线大概1公里，不是很方便，如果不打车，需要走很远的距离，这种时间精力的耗费会消磨消费者来购物的热情，这是一个比较尴尬的问题。

　　再次是辐射面，爱琴海购物公园周边辐射的客群非常有限，往南进入三环会有燕莎商圈这个强劲的竞争对手，那里购物选择非常多，往北则缺乏人口密集的居民区，辐射面有限导致吸引客流的能力略显薄弱。

　　“如果继续运营下去，也就是这样平平淡淡，从这个角度讲，如果我是业主方，可能会考虑一次性抛售掉，套现资金未来再去收购项目或土地。”

　　据一位接近本次交易的人士告诉90度，高和资本出了一个非常诱人的价格，预计成交价格会落在35-40亿元左右的范围内，因为现在各个开发商或者业主方都面临资金面紧张的困境，如果抛售一个项目，可以回笼大量资金，对他们来说，这个事情完全是可以推进，来解决资金问题。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主办公楼部主管资深董事王一茜表示，随着北京“新总规”的出台，成熟区域的核心资产将日益稀缺，城市更新、存量物业改造也成为北京写字楼市场解决局部区域供需矛盾的重点方向。“我相信投资方也是看到了这种资产价值，才愿意做相应投入。”

　　王一茜表示，在评估项目改造可行性的时候，不见得是原有经营出现问题，才进行业态调整。北京近年有很多商改写或者酒改写项目入市，也是因为在过去五年写字楼业态的平均租金坪效更高，很多业主或投资者纷纷对原有物业进行升级改造以获取更高收益。

　　李想认为，此前太阳宫百盛购物中心被中融信托收购改造成中融信托广场，现在被大众汽车集团整租，整个商改办是非常成功的。爱琴海购物公园紧邻中融信托广场，从高和资本的角度来讲，这是比较成功的案例，可以效仿。

　　北京大宗物业交易活跃

　　今日头条收购北京中坤广场，京东收购翠宫饭店，颢腾投资收购中关村(000931,股吧)鼎好大厦，远洋资本、华联集团联合收购北京安贞华联项目......类似爱琴海购物公园这样的收购事件还有很多。虽然2019年中国经济增速放缓，但对投资市场影响不大，市场的火热程度和投资者的热情不仅没有消减，还出现了很多不错的大宗物业交易。

　　来自世邦魏理仕研究部的数据显示，2018年北京改造类写字楼项目总体量只有40万㎡左右，但是今年这类项目总体量将近翻了一倍，2020年改造类写字楼项目总量将接近100万，且大都处于核心商务区或核心商务区边缘位置，这将为企业选址需求带来更多选择。

　　戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵认为，大宗交易市场，北京今年表现不错，一个很重要的原因是受全球配置需求的驱使，境外机构对中国的关注不断上升，在经济整体下行的大环境中，商业地产发展相对稳定的北京市场则为偏好一线城市有稳定现金流核心物业的境外投资者提供了更好的选择。

　　李想认为，未来这种商改办、酒改办还会出现，区域更多集中于监管或者要求比较松的区域，比如海淀区、朝阳区、南三环或南四环附近。“北京房地产市场发展这么多年，受制于不同时期开发水平的限制，一些核心位置的项目很容易面临设备设施老化、业态落后、客户流失及经营不善等问题。”

　　在李想看来，商改办是城市更新的一部分，把一些旧有的项目、经营不善的项目进行改造升级，重新作为一个商务区或者商圈的热点来释放它的能量，这是一些地方政府或区域政府喜闻乐见的变化，中坤广场和翠宫酒店转让的背后都有海淀区政府进行推动，目的是将区域内的陈旧资产进行盘活，吸引企业来此落地，从而实现多赢的局面。

　　王一茜也认为，北京商业地产市场已经逐步进入存量房时代，这种既有项目的交易及改造升级是正常的，未来也会越来越活跃，随着主城区租户结构进一步升级，将必然带动主城区现有物业的升级改造，未来北京主城区的存量项目依然有巨大的改造提升空间，并成为传统办公产品的重要补充之一。

( 作者：刘宝丹 宋虹姗   编辑：赵金博 )