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9宗地底价成交 杭州地价回归理性

钱江晚报

10-14 14:47

  杭州第二批宅地集中出让,共成交14宗,各板块地价均有不同程度下降

  9宗地底价成交,杭州地价回归理性

  在全国土地市场普遍降温的当下,杭州亦不例外。10月12日,14宗地块完成出让,收金257.5亿元。其中9宗地底价成交,最高的一宗溢价率也仅11%。与5月首次集中出让的热度相比,开发商在拿地时回归了理性。

  平均溢价率不到3%

  其中9宗地块底价成交

  今年,全国多个城市试点土地集中出让,其初衷是为了给土地市场降温,杭州亦在其列。今年5月,杭州首批57宗宅地集中出让,但热度不减,在挂牌阶段就已有22宗报价至封顶,12宗进入自持比例投报阶段。最终,超七成地块拍至封顶价+自持。

  随着下半年房地产市场融资和贷款的收紧,楼市率先降温,土地市场也随之降温。第二批集中出让的土地中,17宗提前终止拍卖。

  而成功拍卖的14宗地块中,有9宗仅经历一轮报价即成交,溢价率为0。据统计,14宗地块平均溢价率不到3%。

  此次成交的14宗地块,相比同板块的高价地,地价均有不同程度的下降,平均降幅在8%以上。拿地的房企,以央企、国企以及滨江、绿城等本土开发商为主,这些房企的经营比较稳健,大多属于“三道红线”融资监管中较为安全的黄档和绿档房企。

  房企利润空间增大

  有助于楼盘品质提升

  此次土地低溢价成交,开发商的拿地成本也将直接降低,从而增厚利润空间。

  此次14宗地块的名义楼面价和精装限价之间的平均差价为11962元/m2,即便折算10%配建公租房的地价和建安成本,实际价差也有10000元/m2左右。这样的价差,算是近两年来的较高水平。

  据测算,杭州首批集中出让的地块平均利润率为负值,除了少数项目可实现微利之外,大多数项目面临亏损。而此次出让的14宗地块,平均利润率接近5%,个别项目若成本控制得当,利润率有望达到10%。

  “在杭州,要打造一个品质还过得去的楼盘,地价和房价差大概9000~10000元/m2,这跟此次出让的14宗地块平均差价基本一致。房企有了利润保证,理论上也会体现在品质上。”某本土品牌房企工程负责人认为,地价成本下降有助于杭州楼盘品质整体回升。

  地价回归理性

  专家:新房市场有支撑

  此次杭州土拍降温并不意外,说到底是前期调控的积极成果,有助于土地市场回归理性。

  土拍规则的改变,可以说对于抑制土拍过热起到了立竿见影的效果。根据新规,同一家房企最多只能报名5宗地块,严查报名资金来源,取消勾地保证金制度,一系列组合拳使得报名房企数量明显下降。

  此外受融资政策趋紧等因素影响,房企手头上的资金显然没有上半年宽松,虽有拿地意愿但是资金不足。

  “此次杭州土拍遇冷,会对购房者的信心产生一定的心理冲击,但不用过于担心。杭州这几年人口流入量非常大,而且新房价格没有泡沫,即便地价下跌也几乎影响不到新房价格。此外17宗地块终止出让,也使得明年的市场供应量偏少,会对市场形成一定的支撑。”拿地宝研究院院长钱贤强认为。

  杭州下一批地块集中出让预计要到明年初。多家房企投拓部人士认为,部分房企当前正在努力降低负债率,到明年初现金状况可能会有好转,可以参与拿地。

( 作者:印梦怡 蒋敏华   编辑:张紫祎 )