南方日报
2017-04-06 07:20
近段时间，重点立足深圳的上市房企纷纷公布2016年年报，不光披露过去一年企业经营业绩和治理思路，也瞻前顾后，反思与展望房地产市场行情。
南方日报记者近期整理年报发现，这些房企业绩亮丽，营收、归属于股东净利润、销售毛利率表现出色，有的房企土地储备量甚至可以维持5年，土地80%在一二线城市。
但与此同时，一份份年报都对新的一年持谨慎乐观态度，称有太多不确定性。一批走在前面的企业开始“断腕”转型，从单一的地产企业向多业态、轻资产等方向摸索发展，一些企业甚至已经走出商业模式，在物业领域实现稳定布局。
●南方日报记者 李荣华
A 统计
大部分深圳上市房企销售毛利率不错
考虑到发布年报的情况和企业经营情况，这次统计的深圳区域的上市房企包含沪深A股和港股，有央企、深圳国企及民企，共13家，分别是万科A、深振业A、深物业A、沙河股份、深深房A、中航地产、金地集团、深圳控股、华润置地、佳兆业集团、花样年控股、招商局置地、中海物业。
根据东方财富choice终端数据，在2016年营收方面，万科在上述名单中稳居第一，达2404.8亿元；华润置地达1093.3亿元。二者都位列千亿军团。而百亿级规模企业为主力军，达5家：金地集团、深圳控股、佳兆业集团分别为553.3亿元、213.5亿元、177.7亿元，花样年与招商局置地则分别实现营收109.2亿元与116.1亿元。
13家上市房企中，仅有一家2016营收同比下降8%，其余企业均实现了较大增长。除了深深房A仅有8.7%的增长率，其他企业都是两位数高速增长，其中，深物业A达91.1%，金地集团与佳兆业集团分别达69.0%与62.6%。记者发现，深振业A是唯一营收减少的企业，同比减少8.1%。但值得留意的是，其归属于母公司股东的净利润达7.8亿元，同比增长86.9%。
就归属于母公司股东的净利润增长率而言，增幅最大的企业则有高达126.3%的深物业A、高达96.9%的金地集团、93.3%的中海物业。相比而言，沙河股份与中航地产的归属母公司股东的净利润同比增长率为46.0%与-59.8%。
从销售毛利率更能看出一个企业的运营状况。近年来，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。业内分析，国内房企销售毛利率维持在20%以内，而从销售毛利率排名来看，深圳房企表现不错，最低的是为复牌做各种准备的佳兆业集团，为13.0%，最高的是57.6%的深物业A，平均比例则保持在20%—40%之间，像万科、华润置地这样的千亿巨头的销售毛利率分别是29.4%和33.7%，体现了极强的管控和融资能力。
B 未来
多家房企重点布局物业体系
深圳房企立足深圳乃至珠三角，拓展全国，而在维持房产销售业务同时，也越来越注重拓展上下游产业链商业模式。行业龙头万科认为，“养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域，才刚刚起步。上述新兴业态，相当于新打造一个房地产行业。”
在新兴业态争夺中，目前争夺战打得最响的是通过物业模式来争夺社区生态系统主动权。年报显示，万科、花样年、中海、中航等房企，早已瞄准轻资产方向，展开行动。
万科物业在2016年物业管理面积达0.7亿平方米，实现主营业务收入42.6亿元，同比增长43.4%。目前，万科物业发布了睿服务3.0，并推出“友邻计划”，同时引入博裕资本和58同城两家战略投资者，希望构建物业衍生服务生态链。
与此同时，颇为低调的花样年控股这几年也逐渐完成从单一地产开发商向社区服务运营商的转型。目前为止，花样年控股旗下子公司“彩生活”已经成为全球最大的居住服务运营商，在管面积达到3.95亿平方米，加上旗下的商务社区扩张平台“美易家”，总在管面积超过了5亿平方米。年报还透露，花样年发展战略还涉及互联网金融、文旅、养老、教育等产业。
花样年旗下子公司“彩生活”是目前国内首家香港上市的物业公司，此后，绿城物业、中海物业等地产商的物业公司先后上市。2016年，“彩生活”签约管理了差不多4亿平方米物业面积，签约管理项目2339个小区，覆盖了209个城市。“彩生活”去年给花样年带来了16.52亿元营收，同比增长了超过30%。2016年的毛利率高达44%。相比而言，2016年度年报显示，中海物业实际管理面积为0.93亿平方米。
而物业管理“老兵”中航地产也看准这个方向，甚至主动调整“航道”，2016年，其对外出售房地产开发等主营业务，集中资源发展物业资产管理业务，实现公司业务的转型升级，未来希望建立智慧物业集成服务平台。
■链接
恒大借壳深深房A系重大无先例事项
一批批年报公布过程中，引发市场较大关注的主角有万科A、佳兆业集团及深深房A。
目前尚在停牌期间的深深房A年报披露，其与深投控及对手方恒大积极推进重大资产重组的各项工作，继续就本次重大资产重组方案进行沟通与论证。目前，公司重组尽职调查、审计、评估等相关工作正在按计划推进。
此前，深深房A公告，拟以发行股份及/或支付现金方式，购买恒大地产100%股权，交易完成后，凯隆置业（实际控制人为许家印）将成为公司控股股东。恒大管理层对外最近表示，国资入股程序复杂，需要经过许多审批程序。
深深房A自2016年9月14日开始停牌，年报介绍，10月3日签订《关于重组上市的合作协议》，停牌期间，公司严格按照有关法律法规的规定和要求，定期披露进展情况。公司已完成中介机构选聘，员工权益保障方案已获得公司职工代表大会审议通过，目前正在积极推进尽职调查、审计、评估以及相关方案拟定、谈判等相关工作。年报还透露，本次重组拟购买的资产规模较大，交易结构较为复杂，在收购的资产规模及范围等方面具有一定的特殊性，属于重大无先例事项。
深圳13家上市房企
千亿级规模有两家
万科（2404.8亿元）、华润置地（1093.3亿元）
百亿级规模有5家
金地集团（553.3亿元）、深圳控股（213.5亿元）、佳兆业集团（177.7亿元）、招商局置地（116.1亿元）、花样年（109.2亿元）
仅有深振业A营收同比下降8%，其他都有不错增长，除深深房A增8.7%，其他企业都是两位数增长
净利润增长率，增幅最大的依次是深物业A（126.3%）、金地集团（96.9%）、中海物业（93.3%）
从销售毛利率看，最低的是佳兆业集团（13.0%），最高的是深物业A（57.6%），平均比例保持在20%—40%之间
( 编辑：罗伯特 )