鸿坤财富李莉：地产投资已进2.0时代 未来需用资产配置分散风险

鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理 李莉

　　中国网财经11月20日讯(记者 张明江) 2015年之后的几年可能是大资管行业“存在感”最强的几年，因为金融行业正在以前所未有的速度进入一场新的变革。

　　正如鸿坤财富副总裁李莉所言，习近平总书记在2015年提出新常态新经济，提出供给侧结构改革，从实体经济到金融领域，都需要进行结构化的降低杠杆。投机和爆发红利增长的机会未来五到十年之间会越来越少。我们过去所偏好的理财方式，很难让大家稳稳的幸福。

　　今年4月27日出台的《资管新规》进一步强化了监管的专业性、统一性和穿透性，银证保统一监管规则下，打破刚性兑付、禁止多层嵌套、抑制通道业务、产品市场公允估值等主基调确立，百万亿的大资管格局被重塑，中国财富管理行业进入新时代。

　　比尔·盖茨曾说，我们总是高估今后一两年内将要发生的变革，总是低估未来10年将要发生的变革。所以，不要让你自己陷入无所作为的窘境。

　　李莉说，鸿坤财富就是在新的时代背景下应运而生的，虽然挑战颇多，但我们认为这个新的时代对于新发展的财富公司而言更是个机会，因为新形势下的高起点要求对于公司的合规经营发展是好事情，对于投资者而言更是好事情。

　　投资者面对资管行业大变局，也有所觉悟。李莉说，当前“去杠杆”、“破刚兑”、“化解系统性金融风险”成为金融市场的主旋律。这个时候，更需要投资者去擦亮眼睛，通过专业管理机构去甄别优质资产，过往单纯依靠个人的投资知识、依靠单一固定收益资产、单一地域的投资不灵了。需要做到跨类别、跨地域、跨币种的资产配置来分散风险。

　　而作为专业的资产管理机构，更要向投资者传达资产配置理念，在新经济环境下，从固收为主逐步向以权益类为主过渡；从单一产品配置到多产品配置过渡；从单一市场配置到全球资产配置过渡。

　　以下为访谈实录：

　　中国网财经：众所周知，鸿坤集团是国内知名的房地产开发商，但据我们了解，鸿坤集团除了地产开发业务外，还综合了其他业务板块的发展。特别是鸿坤资本很早开始从事地产投资、股权投资和并购等资本运作，是“地产+PE”模式的开创者和践行者。近些年鸿坤资本的发展势头正盛，您能先简单给我们介绍一下么？

　　李莉：谢谢您的提问。鸿坤集团作为鸿坤财富的控股股东，2002年成立至今，已经发展成为一家拥有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块的复合型控股集团。各板块业务独立运作、专业发展的同时，彼此也是相互促进、生态成长的关系，以此为基础，通过资源整合，实现鸿坤“创新型城市运营商”角色的落地。鸿坤集团的地产背景，相信大家更为熟悉一些，鸿坤地产于今年迎来16周岁的生日，已连续6年荣膺中国房地产开发企业百强，同时也是中国房地产开发企业创新能力10强，区域运营能力10强和品牌价值百强企业。

　　鸿坤资本因其早期在“地产+PE”模式的实践，在各板块中有其非常独特之处。鸿坤资本创立于2007年，运用多种创新形式的投融资产品与服务参与国内资本市场，拥有鸿坤亿润投资、鸿坤地产基金、鸿坤财富3大核心板块。

　　亿润投资成立于2007年，成功发起北方地区第一支有限合伙基金。截至目前，已成功投资50余家企业，10余家企业已经成功上市，资金管理规模达100亿，为基金投资者获取了丰厚的投资回报，荣膺投中2017年度“中国最佳私募股权投资机构TOP100”。

　　亿润结合鸿坤集团产融结合的优势资源，以“地产+”和泛社区服务为突围策略，布局经济新常态下的新消费、新服务、新技术、新金融领域。2017年又迭代升级布局了“特色产业+”PE投资生态，覆盖了地产+生活、教育、医养、金融、商业、物业、工业园区等等方面。其经典投资项目包括参股洪泰智造工场、入股中民投、共同发起并投资优客工场、昆仑决、万国体育、三夫户外、益润健康医养平台等等。

　　而鸿坤资本在地产股权投资、收并购领域，特别是产业地产方面，主要是来自于鸿坤地产基金的专业运作。

　　鸿坤基金公司成立于2016年，致力于成为中国领先的基金公司，打造基于泛地产业务的实业投行。依托鸿坤集团在金融、产业、文旅、地产十余年的积累，鸿坤基金公司以专业的投资能力和强大的创新能力著称，迅速成长为中国基金领域的全新品牌。目前，基金公司已投资全国十余个项目，在产业园投资运作方面有突出成绩，资产管理规模超过100亿，总面积达200万平方米。

　　鸿坤财富是鸿坤资本的三大业务板块之一，成立于2017年，短短一年时间，已先后在北京、上海、武汉、厦门等12个城市设立了财富中心。依托鸿坤集团在地产、金融和文旅等方面十多年的经验和积累，为中国的高净值客户提供涵盖学习、投资、生活、传承和公益等多方位一站式的财富管理方案。

　　综上，鸿坤资本通过旗下各板块的协同，围绕地产+PE创投领域、地产基金投资、财富管理与资产配置服务等，致力于资产管理+财富管理双轮驱动的业务战略，期待未来在国内外资本市场有更多的创新与发展。

　　中国网财经：从您的介绍中，我们了解了鸿坤资本不仅在传统PE投资方面取得了很多的成绩，也在资本运作模式方面做了一些新的尝试，您能具体给我们讲一讲鸿坤资本的一些创新性的计划或成就，比如在地产基金、私募基金、信托合作等方面？

　　李莉：谢谢。刚才的介绍中有提到鸿坤地产基金的定位。所以在谈鸿坤资本在该方面的创新计划或成就时，我从以下几点回答。

　　首先，我们来看下地产基金发展的新形势。引鉴鸿坤基金总经理朱灿总在一次论坛中的发言，目前是从地产投资1.0到2.0时代的一个转变。投资1.0时代是投资产买房，而投资2.0是集合到一个整体去投资一个整体的不动产。当然这个论点的支撑有多方面的因素去分析。这需要考虑对于过去十年投资房产的收益优势，这点无需赘述，过往十年，投资一二线城市价值增长最快，投资回报最好。但当前的形势下，多种要素制约着个人房地产投资收益的实现，包括进入时机、城市理解与筛选、限购政策、房产税影响、物业类型、城市发展阶段等。要理解这些综合的因素、特别是城市变迁及产业发展的复杂结构等，已经不是个人简单投机买房能做到的。地产投资的发展一定会转向专业的资产管理和运营去要收益。鸿坤地产基金依托于集团十多年积累的资源与优势，有着天然的地产投资管理基因，其未来的发展也非常可期待。

　　其次，鸿坤地产基金的投资策略。鸿坤基金重点关注中国一线(和主要二线)城市机会型和增值型房地产机会。其投资的资产类型主要覆盖产业园区、商业办公、长租公寓、城市更新、不良资产处置等领域，通过对于存量资产进行收购、运营改造及提升等获取资产增值及租金上涨的双重溢价，到期考虑通过对于资产的经营收入、股权转让、类REITs、CMBS或其他非标化方式退出。所以对于投资、运营改造及管理提升、金融产品创新设计及到期退出等各环节的重点能力建设，鸿坤地产基金不仅具有优秀的团队和专业资源基础，更是一直在倾力做全方位的打造。

　　最后，我们说在地产股权基金、信托合作等方面，这个层面，我更愿意理解为鸿坤地产基金在投资的基础上所打造的金融产品创新。一方面，在当前私募基金监管形势下，私募基金的备案更多是鼓励股权基金产品。私募股权基金的产品形式也非常契合鸿坤基金的投资标的，比如我们的产业园投资，一个产业园区从收购环节到发展成熟退出，往往需要三到五年时间。以私募股权基金的方式投资运作，标的明确，更能为投资者带来产业园区未来资产升值的获益。鸿坤地产基金目前已收购/待收购的产业园，凭借较低的收购楼面价、项目运营带来的退出增值，投资测算IRR均处于行业较高水平。除了单一标的私募股权基金产品外，对于组合型投资策略基金、母基金，鸿坤地产基金也在布局。另一方面，对于与信托、券商等金融机构的合作，综合体现在我们对于股权投资合作、对于资产的退出策略合作方面。对于运营成熟的园区，我们通过与信托、券商等合作推进资产证券化退出，这是比较典型的一种方式；而我们也同时在研究，信托制度由于其专业的资产管理、破产隔离属性，可能会有很大的创新想象空间，过往我们所了解到的消费信托、财产权信托、其他资产管理型信托等，可以考虑怎样综合创新，将物业资产类型转化为金融产品设计，发挥产融结合的优势；另外，也会考虑和金融机构合作，去推进一些地产类型资产的投资与处置工作等。

　　中国网财经：在当前我们的经济形势面临结构化调整，资管新规及其细则出台的背景下，整个大资管行业似乎正处在一个大变革的始点或者节点，作为财富管理行业的新秀，鸿坤财富有怎样的定位和考虑？与市场中的其他三方财富公司有着哪些区别或者独特之处呢，比如说在资产配置策略或者团队管理理念等方面？

　　李莉：当前我们处于经济新常态的发展背景下，增长速度进入换挡期，结构调整面临阵痛期，前期刺激政策进入消化期。三期叠加，改革深入深水区。

　　2015是个转折年，股灾泡沫，习近平总书记在2015年提出新常态新经济、提出供给侧结构改革。在这个环境下，我们的经济增长速度趋于放缓，过去双位数GPD增长的时代已经过去，前期经济提振刺激的政策，也在面临不断的市场出清。从实体经济到金融领域，都需要进行结构化的降低杠杆。我们在被动和主动之间去刺破曾经让我们收获了颇多红利的泡沫，包括股市、楼市、金融投资等。投机和爆发红利增长的机会未来五到十年之间会越来越少。我们过去所偏好的理财方式，很难让大家稳稳的幸福。

　　所以，在当前的经济环境下，一定要做资产配置，并且是由专业的机构去做资产配置服务，鸡蛋不放在一个篮子里。新经济环境下，从固收为主逐步向以权益类为主过渡；从单一产品配置到多产品配置过渡；从单一市场配置到全球资产配置过渡。

　　4月27日出台的《资管新规》进一步强化了监管的专业性、统一性和穿透性，银证保统一监管规则下，打破刚性兑付、禁止多层嵌套、抑制通道业务、产品市场公允估值等主基调确立，百万亿的大资管格局被重塑，中国财富管理行业进入新时代。

　　鸿坤财富就是在新的时代背景下应运而生的，虽然挑战颇多，但我们认为这个新的时代对于新发展的财富公司而言更是个机会，因为新形势下的高起点要求对于公司的合规经营发展是好事情，对于投资者而言更是好事情。当然，今年行业颇有些乱象的发生，P2P行业和私募基金行业出现了一些问题，很大程度上造成了投资人群的一些恐慌和对财富管理行业的一些信任危机，但并不是说因为市场环境不好导致平台出问题，关键是平台本身未持有正确的合规发展态度。我们一开始就要心存敬畏，敬畏市场，敬畏专业，敬畏风险。

　　资产管理和财富管理，我认为是双轮驱动、互相支撑发展的，各方面考验的都是专业性。鸿坤财富依托于鸿坤集团的背景和资源优势，在对于地产、创投、海外置业等领域有着先天的优秀基因，对于这些领域资产的分析判断，为鸿坤财富在发展之初就提供了专业的团队和资源支持。在这些基础上，鸿坤财富目前已形成集固定收益类产品、私募股权基金、海外美元基金、海外置业、资本市场智能投顾、家族办公室咨询服务等重点领域的资产配置条线。对于地产母基金、私募股权母基金，我们也在筹备中，都有不错的资源和专业支持。下一步，我们要进一步提升管理能力，获得竞争优势；在新的监管背景下，特别是要做好投资者教育和权益保护；积极开拓客户新需求，以客户为导向，持续进行产品创新，在打造全方位资产配置条线的基础上，在另类资产配置领域不断形成自己的特色产品和服务。

　　中国网财经：您能否介绍一下家族信托、家族办公室的发展现状和前景？鸿坤财富在相关领域是否有相应规划或布局？

　　李莉：有关家族信托、家族办公室的业务开展和讨论，近几年在行业内也是非常热点的话题。

　　从以下几个方面，我们来看家族信托的发展：第一，高净值客户财富传承的需求。据招行-贝恩《中国私人财富报告》统计，截至2017年底，中国高净值人群数量将达187万人，可投资资产规模将达58万亿人民币。财富传承、保障财富安全是富裕人群迫切需要实现的目标，家族信托可以实现受托资产的保值增值，为富裕人群提供以事务管理为特色的财富管理服务，充分执行委托人的意愿，并能够帮助其家族财产在传承过程中减少损耗，通过约定一些受益人奖励机制，激发下一代的家族责任意识。家族信托可以通过定制化的服务，满足财富人群多样化的财富诉求，包括资产配置管理、子女教育、家族慈善、税务筹划、法律咨询、资产隔离、高端医疗、移民游学等等。

　　第二，从海外发展的先进经验来讲，美国高净值人群更倾向于以保值为目的的家庭财富管理，更愿意受托机构为其提供个性化的综合性服务。由于在成熟市场的认知普及和较低门槛，欧美普遍中等收入群体也广泛接受家族信托作为财富传承和风险规避的主要手段，并以家族办公室模式开展家族财富管理业务，汇丰、花旗等知名机构均提供家族信托服务。摩根家族在1838年成立了美国的第一个家族基金(也称为家族办公室)；洛克菲勒家族也在19世纪末把资产分为延续家族的洛克菲勒家族基金和为公益慈善做贡献的洛克菲勒大学和洛克菲勒捐赠基金几个部分；比尔盖茨个人和基金会的全部资产也都由其家族基金管理，等等。

　　第三，从国内家族信托参与主体和发展现状来看，自2013年，平安信托推出国内第一单家族信托——“平安财富·鸿承世家系列单一万全资金信托”之后，截至2017年底，有近30家信托公司开展家族信托业务，存量规模合计超500亿元，存量产品数近3000单，其中，建信信托、中信信托、外贸信托等公司规模居前。对于信托公司而言，财富管理是业务转型的一个方向。根据家族信托行业发展报告的有关数据分析，从事务管理类信托增长逻辑上推测，2020年家族信托潜在规模有望达到7000亿。家族信托的发展未来将是一片蓝海，随着高净值人群的资产配置和财富管理愈加趋于理性，各类参与主体在市场需求的刺激下，可预期将会持续在家族信托方面有更多的创新产品，当然对于管理机构的专业能力和综合服务能力要求会更高。

　　站在财富管理和资产配置的角度，对于第三方财富管理公司而言，优势在于其高净值客户群体的资源和专业、独立的财富管理顾问团队。我们在为高净值人群提供比较综合的资产配置和财富管理服务，包括固定收益、私募股权、保险、地产、海外基金等资产类别。家族信托是财富传承、保值增值非常重要的方式，家族办公室是基于家族的长期发展预期和期望，为其提供投资、法律、税务、家族事务管理一站式的综合服务，可以说有效结合了第三方财富公司的优势，并且能作为很好的与外部金融机构合作的切入点。

　　鸿坤财富已于2018年设立家族办公室服务中心，有意在未来的资产配置规划中，打造专业的团队和一流的服务，平台可为客户提供涵盖投资，生活，传承，学习和公益等多方位一站式的财富管理方案。

　　中国网财经：近期人民币汇率连创新低，市场对于人民币兑美元汇率是“破7” 猜测纷纷，您认为在当前，鸿坤财富对于海外资产配置的理念是什么？相关业务布局是怎样的？

　　李莉：对于人民币近日持续贬值，据相关专业学者和智囊分析，主要是国际金融市场美元加息、美元指数增强、国际金融市场扰动以及贸易摩擦等各方面因素综合作用的结果。双边汇率的波动是正常现象，不过破7有象征意义，汇率支撑的背后还是经济的增长，人民币国际化的程度也有一定影响。虽然目前经济处于调整期，但对于我国经济未来的发展，以及人民币汇率趋稳非常有信心。

　　但海外资产配置或者说资产配置全球化是一个必然的趋势，不必太纠结于短期汇率的波动，这是一个长周期的事情。前面我们讲新的经济背景、新的监管形势等，财富管理需要为客户提供专业的服务，帮助客户提供能够穿越经济周期的资产配置服务。

　　对于海外资产配置的必要性毋庸置疑。首先，随着居民财富的不断增加、中等收入群体的扩大，海外资产配置是大势所趋。据招行-贝恩联合发布的《2017中国私人财富报告》显示，国内高净值人群中进行海外资产配置的占比由2011年的19%上升至2017年的56%。

　　其次，我国宏观经济的阶段下行、国际经济形势扑朔迷离，整体金融态势欠佳。“去杠杆”、“破刚兑”、“化解系统性金融风险”成为金融市场的主旋律。这个时候，更需要投资者去擦亮眼睛，通过专业管理机构去甄别优质资产，过往单纯依靠个人的投资知识、依靠单一固定收益资产、单一地域的投资不灵了。需要做到跨类别、跨地域、跨币种的资产配置来分散风险。

　　高净值人群本身的海外投资需求和国内经济的不确定性，使得海外资产配置变得十分必要。全球经济复苏的步伐仍在延续，全球股市、债市、房地产、移民均有诸多投资机会。

　　对于鸿坤而言，海外资产配置，是资产配置分散风险的基础上进一步风险分散。未来我们需要对海外债权类、私募股权基金、资本市场、保险保障类服务等进行多方位的布局，精选优秀的管理人、优质的资产进行合作。

　　中国网财经：由于股东原因，大家很自然的会把鸿坤集团、鸿坤财富和地产联系到一起，而国内REITs发展似乎遇到了瓶颈，您能否简要介绍下您对国内REITs发展前景的看法，鸿坤地产在类REITs方面是否会有相应的规划？

　　李莉：近年来，随着我国地产行业进入“存量时代”，企业利用金融产品去库存、轻资产运营的需求不断增强，全市场对于推出中国版REITs的呼声也愈发强烈。

　　在海外多个金融市场中，REITs已经是一个较为成熟和热门的投资品种。2017年美国REITs市场规模超过万亿美元，其中权益型REITs占全球REITs总市值超过90%。

　　但是目前国内市场上发行的产品，仅符合国外成熟市场REITs的部分标准，因此称其为类REITs产品。自2014年国内首单类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来，截至2018年10月30日，已有39单类REITs产品成功发行，规模达到770亿元。

　　对比国外REITs的税收驱动、政策驱动发展路径来看，我国之所以未能设计出国际标准的REITS产品，主要在法律法规、基础配套等方面还不完善(如缺少针对REITs的专项法律法规；税收优惠难以获得；产权不够明晰完整等)。随着国内ABS市场的成熟和基本制度的逐步完善，中国版公募REITs推出的时间表也将越来越近。目前已发行的部分租赁住房类REITs也为后续对接公募REITs做下了铺垫。

　　《2017年中国资产管理行业报告》显示，如果按照1960年美国REITs发展初期占国民储蓄的渗透率来计算，中国的REITs市场规模应在1120亿元左右；按照美国REITs发展成熟期占国民储蓄的渗透率来计算，中国的REITs市场规模可达万亿元，发展潜力巨大。

　　REITs的发行需要结合专业的资产管理和产业的经营管理能力，鸿坤集团在产业板块过往取得了非常好的成绩。鸿坤在北京、上海、深圳等一线城市有十几个产业园，自持比例80%以上，单项目入住率超70%。鸿坤荣膺2017年金厦奖年度最具创新力产业园区运营商。而鸿坤地产基金对于产业、商业、城镇更新集体用地改造等领域有非常专业的投资经验，根据项目类型，结合金融政策，设计并推动项目的金融化路径退出，持续打造募、投、管、退的生态闭环。对于核心成熟的产业园区，鸿坤也会考虑探索通过类REITs或CMBS的方式进行退出。

　　中国网财经：看来您对鸿坤在目前紧张的金融形势下的稳健发展还是非常有信心、有把握的。我觉得这和您的团队是密不可分的，而且听说有很多业内大咖和牛人加盟鸿坤，我们也想借此机会听您讲讲背后的故事。最后，2018年也渐渐接近尾声，您对2019年期许或者展望么？

　　李莉：当前的形势下，大家对于企业发展的期待还是要稳健发展，或者说最重要的生存下来，做好内功修炼，要练兵、练功，为将来的发展做好铺垫。鸿坤财富发展一年多以来，我们有接近200人的专业理财顾问队伍。团队大多都是来自于国内外知名的资产管理机构、财富管理机构等，包括汇丰、渣打、花旗、平安、宜信财富等，对于客户的需求有敏锐的嗅觉和分析视角，冲刺完成任务时也必须是使命必达。鸿坤财富的CEO陈永旗先生是财富管理行业的老兵，是非常专业的财富专家，也是勇于创新探索的企业家，他更像是团队的一个教练，在需要的时候授人以渔，充分授权并给出及时的警醒和建议。

　　能打造这样一支团结优秀的作战队伍，背后和鸿坤的文化有很大关系，一个企业的发展，文化是非常重要的催化剂和保鲜剂。我们不仅通过股东支持、提供发展空间、核心员工持股计划等措施吸引更多资深‘老兵’加入鸿坤。更多是当核心员工加入后，能够留住，让人才充分施展发挥。鸿坤内部有鸿精英的学习分享文化，我们每一位专业的财富管理顾问都有机会去分享成长故事，分享他的成功经验，不断去培育团队，渲染向上的文化。团队间互帮互助，彼此奉献，最终才能形成整个团队服务客户的局面。鸿精英团队高效、拼搏，本着匠人精神去服务我们的高净值客户，不断为客户提供专业化定制化的服务。

　　2019年，我们会从团队、体系、产品服务三个方面去努力。团队方面要更注重团队能力建设，让有潜力成为牛人的成为牛人，让已经是牛人的更牛；同时，在产品、运营、风控各方面的体系搭建上，我们要更精细化，跟上业务发展的步伐；在产品服务方面，要进一步开拓资产类别，提升管理能力，其中对于权益类资产配置、家族信托、海外等另类资产配置，我们会特别去关注，致力于为客户提供多样化、一站式的资产配置和财富管理服务。

　　李莉个人简介：

　　鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理。

　　中国社会科学院研究生院法学硕士，中国政法大学法学学士。清华大学经管学院高级经理人研修结业。

　　曾任职于宜信财富及某国资背景财富管理机构，8年财富管理产品研发管理，熟悉基金、信托、券商等主流资产管理模式，具有类固定收益、私募股权、地产基金、不良资产、海外等多类别资产产品化的丰富经验。

( 编辑：段思琦 )