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多家新三板公司转战长租公寓 融资受考验

人民网

03-19 13:12

  在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,2017年长租公寓行业的发展速度前所未有。但在“收房一天一个价”的价格战,以及各路资本疯狂涌入之下,很多初生阶段的长租公寓“未老先衰”,死在几乎所有人都看好的“长租公寓元年”。旧人去后又有新人来,近一两年来,多家新三板公司宣布变更主业为长租公寓运营。

  人潮涌动的万亿级市场

  秋明这四年的经历,为长租公寓这几年的发展,提供了一个很好的注脚。

  2013年8月,秋明大学毕业来到深圳。正式入职前,他住进了深圳福田莲花山附近的一处群租房。一套200多平米的豪宅,被隔出8个房间,每个房间有2个上下铺,能住四个人,整套房子男男女女住了20多人。“虽然房间环境一般,但胜在价格便宜。”秋明对证券时报记者说,“一个床位一个月750元,如果是单间,在福田中心区大约是3000元上下。”此后数年,秋明相继搬进城中村、条件略差的长租公寓、条件较好的长租公寓。租金价格一路从750元,飙升到2700元。秋明正是长租公寓们要抢夺的目标客户之一。链家研究院分析认为,到2025年,中国租赁人口将达到2.3亿人,住房租赁市场租金总额将接近3万亿元。

  在政策上,“租售同权”、“租售并举”等政策不断推出,让长租公寓的前景变得更为乐观。面对庞大的市场规模,政策的鼓励,资本和创业者们不淡定了。早在2012年,华平资本就以6000万美元投资了魔方公寓,并在2015年追加1.4亿美元;2017年9月,爱上租完成3亿元B轮融资;2018年初,链家自如宣布获得40亿元A轮融资。据统计,仅2017年,长租公寓行业融资规模就超过400亿元。在资本的加持下,长租公寓品牌的增速自然不会很慢。“目前仅在深圳,有品牌的长租公寓就有两三百家。”深圳公寓管理协会副秘书长、长租公寓产业服务平台“合屋”的负责人卢青表示,“其中绝大部分都是最近一两年起来的。”

  转战长租公寓

  2018年2月8日,实际控制人变更4个月后,新三板公司谊盛股份(430684)宣布变更主业,从提供投资咨询及服务变更为发展长租公寓相关业务。2月12日,谊盛股份抛出2018年第一次股票发行方案,宣布募资不超过6000万元,用于上海浦江镇长租公寓旗舰店项目等。

  2018年1月19日,新三板公司楼市通网(831383)宣布,将原主营业务房产电商服务、互联网广告服务及其他推广服务,变更为长租公寓运营及中国长租公寓网络平台建设。在主营业务宣布变更前后,楼市通网将成都子公司名称,由“网络科技”字样变更为“住房租赁”字样,并在重庆投资成立了三级控股的公寓管理子公司。目前楼市通网有自营公寓品牌“E客公寓”,主要布局西安、成都和重庆。

  更早之前,主做计算机系统集成的嘉网股份(430498)宣布,将加大对长租公寓的投入,“长租公寓业务将成为未来公司的重点业务板块”。2016年底,嘉网股份旗下“青稞公寓”品牌发布会在西安举行,嘉网股份董事长聂晨阳表示,计划2017年在西安运营3000~5000间公寓,成为西北最大的公寓运营商,之后以自营或并购的方式发展,在三年内覆盖5~10个重点城市。

  新三板公司优粒智寓(831113),则是原“杰盛通信”在2017年9月完成实际控制人变更之后,宣布变更证券简称的,公司主营业务也从信息软件,变为长租公寓住宿和物业服务。

  据证券时报记者不完全统计,从2016年底至今,至少已有上述四家新三板公司,将主业变更为看起来前景大好的长租公寓业务。

  长租公寓叫好不叫座?

  “未来两到三年都是洗牌阶段。”港股上市公司彩生活(01778.HK)旗下长租公寓品牌乐家的执行董事长刘昕认为。乐家及乐家的前身从十多年前就开始从事长租公寓运营,是国内较早进入长租公寓运营的企业之一,目前运营长租公寓超过2万间。

  刘昕对记者表示,目前虽然还算是长租公寓发展的早期阶段,但是竞争非常激烈。”竞争激烈的一个重要表现是,2017年上半年前后,长租公寓去市场上拿房,“一天一个价”。在成都,刘昕甚至发现有的长租公寓出现拿房价格和租房价格倒挂的景象。

  除了外部竞争激烈,高昂的改造成本也给长租公寓带来不小的压力。据卢青观察,由于房源形态、产权属性差别很大,导致长租公寓的水电、消防等改造成本很高,平均达到4~5万元/间,高的甚至达到7万元/每间。“正儿八经做创业项目或者做事业的都不赚钱。”卢青发现,以前这个行业三年内基本上可以回本,现在至少要四五年以上,“回本时间这么长,(从商业上说)已经算不上是一个好生意了。”

  为了扭转亏损局面,一些长租公寓品牌也开始进行社区O2O、社交等方面的探索,希望找到一条赚取租金“剪刀差”之外的新盈利模式,但是最后“故事都不成立”。因此刘昕认为,现在很多“赔本赚吆喝”的长租公寓品牌,未来很大可能还是被兼并、卖掉,而后产生垄断,“垄断之后会有垄断利润,就像地产行业一样。”现在跑马圈地,盈利寄托给未来,也是很多地产企业进军长租公寓的原因之一。

  房地产大数据服务商克而瑞的统计显示,目前中国TOP30的房企中,有三分之一已经通过不同的方式加入了长租公寓战场。其中包括万科的“泊寓”、碧桂园的“BIG+碧家国际社区”、龙湖的“冠寓”等。

  融资能力考验生存能力

  “和开发商的大刀阔斧不一样,进入存量房时代,更考验的是精细化管理、拓展和融资能力。”卢青认为,资本市场的环节不打通,融资成本太高的话,一般长租公寓品牌很难生存。

  根据刘昕多年从事长租公寓的经验,1000间以下的长租公寓品牌最容易成活,1000间到5000间是最痛苦的阶段,超过1万间则进入另一个阶段。原因在于,千间以下时,各方面的成本都不高,甚至更少房间的情况下,一个夫妻店就能解决;万间以上,就有一定的规模效应,可能有资本支持,自身有技术部门,进行平台化管理;夹在千间和万间之间,规模效应不明显,运营成本却很高。扩张需要钱,“想做重投入的,融资成本很高,年化15%以上。”所以刘昕认为,对于想投资长租公寓的投资者,债权是很好的选择。综合来看,在规模扩张不进则退,竞争激烈、融资成本又高的长租公寓江湖,融资能力事关生存能力。

  2017年10月,新派公寓发行了全国首单长租公寓类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划,发行规模2.7亿元,底层资产为新派公寓CBD店未来的净租金收入。通过这种方式,新派公寓把重资产部分进行资产证券化,轻资产部分做管理,收取管理费。除了发行类REITs产品,也有不少长租公寓品牌选择成立产业基金。2018年1月,新三板公司方元资产(833565)和楼市通网,在西安签订战略合作协议,设立总规模50亿元,首期10亿元的方元楼市通长租公寓产业基金。

  除此之外,安之公寓与北京和嘉瑞兴,贝客公寓与南京银行、中阅资本、天风证券等,在2017年成立了多个规模数亿元到数十亿元的产业基金。

  虽然目前长租公寓品牌大部分都不赚钱,卢青仍然坚定看好这个行业。长租公寓行业的下半场才刚刚开始。

( 作者:闫坤   编辑:胡雨 )

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