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融资发债收紧 房企进入自身实力比拼下半场

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中国网财经

07-23 16:43

  中国网财经7月23日讯 伴随着某头部房企因“抽贷”上热搜,地产融资近期又呈风声鹤唳之势头。从房企近期披露的情况看,融资规模下滑较为明显。

  最新监管数据显示,我国房地产贷款增速持续下降,创8年来新低。2021年以来,房地产贷款增速持续低于各项贷款增速。平安证券研报指出,这既有银行年中考核导致的阶段性收紧影响,也和地产调控进一步收紧后房贷额度紧张有关。

  对于房企来说,也没有余粮。当前与2017年紧信用思路相似,特别是地方政府债务管控、收紧房地产融资等方面。近日,有银保监会人士指出,目前房地产融资呈现“五个持续下降”的特点。具体来说,房企的流动性普遍吃紧,不仅因为银行的开发贷款、债券融资受到严厉限制,对于居民房贷的限制,亦影响了房企的销售回款。

  无论是企业端,还是个人端,房地产都面临严厉的监管。从个人端来看,房贷进一步收紧。6月新增居民中长期贷款占居民贷款的比重从上月的71.0%下滑到59.4%。贝壳研究院的统计数据显示,72个重点城市中,6月房贷放款周期延长的城市有46个。

  房企的融资总规模也不容乐观。贝壳研究院数据显示,上半年房企境内外融资规模同比下降16%。有券商统计数据则指出,2021上半年房企融资总规模较去年同期下降10.9%。

  截至目前,行业融资环境仍维持偏紧状态。从数据来看,房地产信托的下滑最为明显。2021年6月,房地产信托产品成立数量317个,募集资金587.22亿元,同比下降31.89%。存量则持续下滑,从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看,“房住不炒”的政策基调在信托公司进一步落实,对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧。投向房地产行业的资金信托余额在2021年第一季度再度下降至21725亿元,环比下降4.63%。

  ABS亦受到影响。7月以来,国君资管-光大嘉宝-重庆光控朝天门中心一期资产支持专项计划、财通-拂晓第1-20期资产支持专项计划、惠农发展商业物业抵押资产支持专项计划、光大-国联-光启1-20号资产支持专项计划资产支持证券、国信证券-普洛斯保理1-20期资产支持专项计划、中泰资管-迪马股份供应链金融1-N期资产支持专项计划项目均被上交所终止,其中涉及多家房企。

  对于ABS而言,市场正如惊弓之鸟,涉及的房企容易被过度解读。2021年5月25日,共有26个ABS项目状态显示为“终止”,金额共计1536.26亿元。据了解,这26个项目均为2020年前受理的历史留存项目,由于不确定等各种因素,无法继续推进。大面积的“终止”引发行业侧目,却存在合理解释。光大证券研报指出,部分投资者所谓 “集中终止”实属正常现象。

  值得一提的是,行业融资收紧意味着房企或过一段时间的“苦日子”,但对于ABS融资受阻的房企而言,需要具体情况具体分析,并不意味着“抽贷”或者被交易所贴上负面标签。以迪马股份为例,近期有一单ABS被上交所终止。回溯到4月30日,迪马股份还成功发行了一单4.5亿元的住房租赁专项债券。有业内人士指出,一单ABS融资受阻对企业运营影响有限,也并不等同于基本面恶化的信号。某种程度上来说,甚至有积极的意义。ABS属于短债,其终止也是调整债务结构的路径。2020年报显示,迪马股份的三条红线指标全部绿档。与此同时,其短期负债与有息负债比33.22%,同比减少18.07%。长期债务比例的提升,意味着债务结构的优化。

  渤海证券研报指出,国内贷款增速年内首次转负,房企的间接融资受到较大约束,销售回款仍是保障房企现金流的重要方式,地产融资端结构调整趋势不变。

  2020年8月的“345”新规意味着系统性的行业融资监管体系真正建立,此前被畅通的债务滚续所掩盖的相关房企的风险,在融资真正收紧后,才开始逐渐暴露出来。缺乏债务滚存的掩护,此前资产扩张失速、资产结构失衡的房企理应风险出清。

( 编辑:褚染汐 )